Comment acheter une maison: principes fondamentaux pour choisir votre maison


Posted on 2020-04-11 14:27:32 category:finances personnelles


Bonne nouvelle.Peu importe que vous achetiez une cabane en rondins, une maison coloniale de Cape Cod, de province française, de style victorien Queen Anne ou de style ranch californien.Vous pouvez gagner de l'argent sur n'importe quelle propriété en suivant trois principes fondamentaux pour sélectionner la maison que vous achetez.En lisant les consignes suivantes home-purchase, rappelez-vous qu'il ne s'agit pas de règles strictes - des exceptions existent.

Le principe de la progression: pourquoi acheter l'une des maisons les moins chères du quartier

Un évaluateur peut vous dire que le principe de progression stipule qu'une propriété de moindre valeur est améliorée par la proximité de meilleures propriétés.Traduction en anglais, s'il vous plaît?Achetez l'une des maisons les moins chères du quartier, car les maisons les plus chères tout autour de la vôtre augmentent la valeur de votre maison.

Par exemple, supposons que votre agent vous montre une maison qui vient d'être mise sur le marché dans un quartier que vous aimez.À 225 000 $, c'est l'une des maisons les moins chères que vous ayez vues dans la région.L'agent dit que les autres maisons autour de lui se vendent entre 275 000 $ et 300 000 $.Vous commencez à saliver.

Ne sortez pas encore votre chéquier.Faites d'abord un peu de devoirs.Découvrez pourquoi cette maison est si bon marché.Si ce n'est pas le cas, rédigez l'offre.Si les choses ne vont pas avec elle, passez à la propriété suivante.

Défauts curables dans une maison

Si une maison est une bonne affaire parce qu'elle présente des défauts qui ne sont ni trop difficiles ni trop chers à corriger, allez-y.Par exemple, la maison est peut-être un vilain petit canard qui a juste besoin d'un travail de peinture, d'un aménagement paysager et de quelques autres petites touches cosmétiques pour se transformer en cygne.

C'est peut-être la seule maison de deux chambres du bloc, mais elle dispose d'un grand espace de rangement que vous pouvez convertir en une troisième chambre pour un maximum de 15 000 $.Pour 240 000 $ (225 000 $ pour la maison plus 15 000 $ pour ajouter la chambre), vous vivez dans un quartier de 275 000 $ à 300 000 $.Une telle affaire!

Des problèmes comme ceux-ci sont des défauts curables - des défauts de propriété que vous pouvez corriger en améliorant, réparant ou remplaçant les défauts à peu de frais.La peinture, la modernisation d'une salle de bain, l'installation de nouveaux comptoirs et armoires dans la cuisine et la modernisation d'un système électrique sont quelques exemples de défauts curables.

La valeur property dépriméees est un autre type de défaut curable.Un nombre élevé de ventes à découvert ou de saisies dans un quartier fait baisser la valeur des propriétés.Le malheur d'une personne est l'opportunité d'une autre.Certains investisseurs se spécialisent dans l'achat de propriétés en difficulté à des prix défiant toute concurrence.Ces investisseurs réhabilitent ensuite les maisons et les louent dans le but de les vendre pour un profit lorsque la valeur des propriétés s'améliore.

Défauts incurables dans une maison

Si une maison a des problèmes majeurs, ce n'est pas une bonne affaire à n'importe quel prix.Qui voudrait une maison située à côté d'une décharge?Ou qu'en est-il d'une maison vraiment moche?Ce n'est pas parce que le vendeur a fait fortune dans le secteur de la saucisse que vous (ou quelqu'un d'autre) voudriez vivre dans une maison construite sous la forme d'un hot-dog géant.

Peut-être que la maison est bon marché, car un entrepreneur dit que c'est une épave sur le point de tomber et que vous devrez dépenser au moins 125 000 $ pour un nouveau toit, une nouvelle fondation, une nouvelle plomberie et un recâblage complet.

D'énormes lacunes comme celles-ci sont appelées défauts incurables. Ils ne sont pas économiquement réalisables à corriger.Vous ne pouvez pas réparer le fait qu'une maison est mal située.Il n'est généralement pas non plus logique de payer 225 000 $ pour la maison à hot-dog afin de pouvoir la démolir et construire une nouvelle maison (à moins que ce ne soit à quoi se vendent des terrains vacants comparables).De la même manière, si vous payez 225 000 $ pour l'épave, puis versez 125 000 $ supplémentaires en travaux de correction, vous aurez l'honneur douteux de posséder la maison la plus chère du quartier.

Toutes les réhabilitations ne sont pas mauvaises.Vous devez juste être préparé à ce qu'il faut pour gérer un fixateur supérieur.

Les avantages de rénover des maisons moins chères

Les maisons les moins chères du bloc sont aussi les moins risquées à rénover, grâce au principe de progression.Par exemple, supposons que vous venez de payer 225 000 $ pour une maison qui nécessite une cure de désintoxication majeure.Votre projet de construction est situé en plein cœur d'un quartier de 300 000 $ de maisons.

La différence entre votre prix d'achat et la valeur des maisons environnantes définit approximativement ce que vous devriez envisager de dépenser en cure de désintoxication.

Dans l'exemple précédent, vous ne devriez pas dépenser plus de 75 000 $ pour amener votre maison à la norme en vigueur définie par les autres maisons.Bien sûr, cela suppose que vous pouvez vous permettre de dépenser ce genre d'argent et que vous avez le temps et la patience de coordonner le travail de réadaptation ou de le faire vous-même.Tant que vous améliorez judicieusement la propriété et respectez votre budget, vous récupérerez probablement la majeure partie ou la totalité de l'argent de la réadaptation lorsque vous vendrez la propriété.

Utilisez le principe de progression en conjonction avec l'emplacement, l'emplacement, la valeur.L'achat de l'une des meilleures maisons moins chères dans un bon quartier augmente vos chances d'appréciation de la propriété dans les années à venir.

Le principe de régression: pourquoi ne pas acheter la maison la plus chère du bloc

Vous l'avez deviné.Le principe de régression est l'opposé économique du principe de progression.

Si vous achetez la maison la plus chère du bloc, le principe de régression vous punit lorsque vous vendez.La valeur inférieure de toutes les autres maisons autour de vous fait baisser la valeur de votre maison.

Si un esprit maléfique vous chuchote à l'oreille que vous devriez acheter la maison la plus chère du quartier pour afficher votre statut élevé dans la vie, allez immédiatement voir un exorciste.Ne succombez pas aux flatteries de l'esprit pervers à moins que la probabilité de perdre de l'argent lorsque vous vendez ne vous remplisse de joie.Répondez à votre ego - et faites un investissement plus judicieux - en achetant l'une des maisons les moins chères dans un meilleur quartier.

La maison la plus chère du bloc est également la pire candidate à la rénovation.Supposons que vous achetiez une maison de 300 000 $ dans un quartier de 200 000 $ de maisons.Du point de vue d'un évaluateur, la maison ressort déjà comme un pouce financier.Dépenser 50000 $ supplémentaires pour ajouter une nouvelle cuisine raffinée à ce qui est déjà la maison la plus chère du quartier aggrave encore votre problème.

Cette nouvelle cuisine n'augmentera certainement pas la valeur de votre maison à 350 000 $.Personne ne peut contester le fait que vous avez dépensé 50 000 $ pour la cuisine si vous avez les reçus pour prouver vos dépenses.Mais les gens qui achètent des maisons à 350 000 $ veulent généralement être entourés d'autres maisons d'une valeur égale ou supérieure à celle qu'ils achètent.

Les maisons sont comme des tasses.Lorsque vous remplissez une tasse trop pleine, elle déborde.De la même manière, lorsque vous améliorez excessivement votre maisone (sur la base des prix de vente de maisons comparables dans le quartier), l'argent que vous dépensez en cure de désintoxication va dans le drain financier.Ce phénomène est appelé suramélioration d'une propriété.

Même si vous achetez la maison la moins chère du quartier, vous pouvez la suraméliorer si vous dépensez trop pour la réparer.Le meilleur moment pour éviter d'améliorer excessivement votre maison est avant de faire le travail.

Si vous vous retrouvez avec la maison la plus chère du pâté de maisons lorsque vous avez terminé un projet, ne le faites pas.

Le principe de conformité: pourquoi l'inhabituel est généralement coûteux

Les principes de progression et de régression concernent la conformité économique.Si vous voulez maximiser vos chances d'appréciation future de la maison que vous achetez, votre maison doit également être conforme en taille, en âge, en état et en style aux autres maisons de votre quartier.C'est le principe de conformité.

Ce principe ne signifie pas que votre maison doit être un clone identique de toutes les autres maisons du quartier.Il doit cependant respecter les normes en vigueur dans votre quartier.Par exemple:

  • Taille: votre maison ne doit pas éclipser les autres maisons du pâté de maisons, ou vice versa.Si votre maison est plus petite que les maisons environnantes, utilisez le principe de progression comme guide pour la mettre en conformité avec les dimensions des autres maisons et augmenter la valeur de votre maison.Si, à l'inverse, vous avez une maison de trois chambres dans un quartier de maisons de deux et trois chambres, l'ajout d'une grande quatrième chambre à votre maison violerait le principe de régression.
  • Âge : vous ne voyez presque jamais une maison plus ancienne au milieu d'une étendue de nouvelles maisons modernes.Cependant, de temps en temps, vous trouvez une maison toute neuve enfoncée de manière incongrue au milieu de maisons plus anciennes.Une maison moderne semble généralement hors de propos dans un quartier de maisons anciennes et gracieuses.Même si vous obtenez une excellente affaire sur le prix, le manque de conformité de la maison moderne avec les autres maisons du quartier reviendra probablement vous hanter lorsque vous tenterez de la vendre.
  • État: La condition physique de votre maison a un impact considérable sur sa valeur.Sans surprise, votre maison perd de la valeur si elle est un dépotoir délabré par rapport au reste des maisons du bloc.

    Ironiquement, il n'est pas sage non plus d'avoir votre maison dans un bien meilleur état que les autres maisons du quartier.Même si votre maison est conforme à toutes les autres maisons en termes de taille, d'âge et de style, vous améliorez encore votre maison si la qualité des matériaux, de la fabrication et des appareils ménagers dépasse largement les normes de qualité en vigueur dans le quartier.

  • Style : le style architectural de la maison que vous achetez n'est pas critique, à condition qu'il soit conforme au style architectural en vigueur dans d'autres maisons du quartier.Du point de vue de l'investissement, par exemple, vous ne voulez pas acheter le seul Queen Anne Victorian dans un bloc rempli de maisons coloniales hollandaises de Pennsylvanie, ou vice versa.Vous ne devriez pas non plus acheter une maison de trois étages lorsque toutes les maisons environnantes ont un étage.

Il n'est pas nécessaire que votre maison soit une réplique insipide et ennuyeuse de toutes les autres maisons du quartier.Vous pouvez suivre le principe de conformité tout en exprimant votre individualité par la façon dont vous aménagez, peignez et meublez votre maison.Vous savez que vous avez bien réussi lorsque les gens utilisent des mots comme «bon goût» et «exquis» pour décrire votre maison.D'un autre côté, votre motif de décoration est un problème si les gens qualifient votre maison de «bizarre» ou «excentrique».

À propos de l'auteur du livre

Eric Tyson est un rédacteur en finances personnelles, un conférencier et un ancien consultant en gestion pour des sociétés de services financiers Fortune 500.
Ray Brown est un professionnel de l'immobilier avec plus de quatre décennies d'expérience pratique et un orateur public sur des sujets liés à l'immobilier résidentiel.

81999